قصي عيزوقي
المدير التنفيذي
بي سي اس لإلدارة
يعتمد سوق العقار في البحرين بشكل كبير على الوافدين وخصوصاً من ناحية التأجير، وذلك كون المواطن البحريني لا يرغب في كثير من الأحيان بالعيش في مناطق سكن الأجانب كالجفير وأمواج، وإنما يميل إلى الشراء في مناطق أخرى، وغالباً ما يفضل المواطن البحريني بيتاً مستقلاً، ويعود الفضل إلى اتجاه المواطن للشراء إلى التسهيلات التي تقدمها الحكومة الكريمة من قروض خاصة للمواطنين مثل مزايا وإسكان، كما أن جهود الحكومة الحثيثة لتأمين السكن للبحرينيين قلل من طلب البحرينيين للإيجار.
وبنظرة سريعة على سوق العقار في البحرين، نجد أن هناك زيادة في العرض بسبب الاستمرار في تشييد مشاريع جديدة وانتهاء أزمة بعض المشاريع المتعثرة، ولكن على النقيض من ذلك، فإننا نلحظ انخفاضاً كبيراً في الطلب على العقار يعزى إلى رحيل عدد كبير من الوافدين عن المملكة خلال السنوات الثلاث المنصرمة مما سبب انخفاضاً في قيمة التأجير بنسبة تفوق 30٪ في بعض المناطق، ونتيجة لذلك قيمة العقارات، وخصوصاً القديمة منها بنسبة 40٪ في بعض المناطق.
بحسب التقارير الصادرة من الهيئة العامة للتـأمينات الاجتماعية في البحرين فإن عدد الأجانب المسجلين في التأمينات قد انخفض بنسبة 17٪ منذ الربع الأول لعام 2018 وحتى الربع الرابع من عام 2021 (من 503,791 إلى 419,438)، ويعود ذلك إلى عدة عوامل أبرزها جائحة كورونا التي أثرت بشكل كبير على الوافدين، حيث فقد قسم كبير منهم وظيفته أو فضّل أن يقضي فترة الإغلاق التي عمت العالم بأكمله في موطنه الأصلي. والسبب الآخر لرحيل الوافدين هو ارتفاع تكاليف المعيشة مقارنة بالدخل، وخصوصاً الارتفاع الكبير الذي طرأ على الخدمات الأساسية كالكهرباء والماء، بالإضافة إلى تطبيق القيمة المضافة على السلع والخدمات واعتماد الحكومة لسياسة توظيف المواطنين من أجل الحد من مشكلة البطالة في المملكة. وقد أدى هذا الرحيل الكبير للوافدين إلى حدوث ركود في قطاع العقارات في البحرين، وتغير نمط المعيشة، فأصبحت العائلات تنتقل من وحدات سكنية كبيرة الحجم إلى وحدات أصغر حجماً وتبتعد عن الالتزام بعقود إيجارات طويلة الأجل خوفاً من المجهول في ظل ذلك التراجع الاقتصادي.
وقد شهد قطاع الاستثمار العقاري ضغوطاً كبيرة خلال جائحة كورونا خصوصاً مع تزايد أعداد الوافدين المغادرين للمملكة، مما نتج عنه المزيد من الشقق الشاغرة في أحياء الوافدين كالجفير وأمواج.
يتألف سوق العقارات من عدة أقسام منها البيع والشراء والتأجير والعقارات المشتركة، وإذا تأثر أحدها فإنها تتأثر كلها مرة واحدة، حتى الوسطاء يتأثرون بالعرض والطلب، والمستثمر والزبون، كما تؤدي كثرة العرض وقلة الطلب إلى تخفيض أسعار البيع والتأجير حتى يزيد الإقبال، وكان العقار فيما سبق على مختلف أنواعه يُعرض لمدة لا تتجاوز الشهرين حتى يُباع أو يُؤجر، لكن في السنوات القليلة الماضية أصبحت المدة تمتد إلى ستة أشهر وقد تصل إلى سنة كاملة في بعض الأحيان، وأصبحنا نجد كثيراً من الأبنية في الجفير أو أمواج بنسبة تشغيل لا تتجاوز الـ 50٪.
أما بالنسبة للعقارات المشتركة والخاضعة لنظام اتحاد الملّاك فقد أصبح المالك يجد صعوبة في دفع رسوم الاتحاد وذلك بسبب خلو العقار من المستأجرين، وبالتالي انعدام الدخل من العقار المُستثمر مما يخلق مشاكل جمّة في اتحادات الملّاك.
ومع حلول عام 2022 توقع عقاريون أن يعاود السوق نشاطه رغم أن فترة التعافي تحتاج لما لا يقل عن 2-5 سنوات، حيث كان لوباء فيروس كورونا تأثيراً واضحاً في تقليل الحركة وانخفاض أسعار العقارات في مناطق التملك الحر بعد أن فضل عدد من الأجانب العودة إلى بلدانهم وقلّ عدد المستثمرين من غير البحرينيين (الأجانب)، وكذلك تراجع الوافدين الراغبين في التملك بسبب ضعف الجدوى الاقتصادية من الاستثمار في العقار والخوف من انخفاض السعر مع الزمن.
نُشر هذا المقال كجزء من الإصدار الثامن من تقرير اتجاهات بروبرتي فايندر البحرين.
:يمكنك أيضًا البحث عن
شقق للايجار في سترة
بيوت للبيع في مدينة حمد
